Le saviez-vous ? En Suisse, les bâtiments sont à l’origine de 40% de la consommation d’énergie et de près d’un tiers des émissions de CO2. Deux tiers des bâtiments sont encore chauffés au moyen d’énergies fossiles ou directement par l’alimentation électrique. Dans ce contexte, une transition énergétique du parc bâti en Suisse devient une nécessité à laquelle nous nous efforçons d’apporter des solutions concrètes.

Qu’est-ce que la rénovation énergétique des bâtiments ?

La rénovation énergétique désigne l’ensemble des mesures visant à diminuer la consommation énergétique d’un bâtiment existant et donc d’en améliorer la performance énergétique.  Améliorer la performance énergétique d’un logement, c’est optimiser sa consommation d’énergie annuelle pour obtenir un confort thermique optimal.

Plusieurs types d’actions peuvent permettre d’améliorer la performance énergétique d’un bâtiment :

• les travaux d’isolation de l’enveloppe des bâtiments (façades, toiture, fenêtres…). Ils permettent de diminuer fortement le nombre de calories nécessaires au chauffage et au refroidissement des bâtiments ;
• les travaux au niveau de la ventilation
• les travaux au niveau du chauffage. Le recours aux énergies renouvelables permet d’aller encore plus loin dans la démarche de diminution d’énergie : comme par exemple l’installation de panneaux solaires photovoltaïques pour alimenter en électricité des pompes à chaleur, ou de panneaux solaires thermiques permettant de préchauffer l’eau chaude sanitaire.
• Il est aussi important de sensibiliser les habitants à la bonne utilisation des équipements de chauffage (fonctionnement des thermostats, etc) et de ventilation afin qu’ils participent aux économies d’énergie.

Les législations et subventions

Que dit la loi ?

Le Conseil fédéral a créé en 2017 une Stratégie énergétique 2050. Cette loi sur l’énergie est en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Elle vise à réduire la consommation d’énergie, à améliorer l’efficacité énergétique et à promouvoir les énergies renouvelables. Les immeubles devront substituer leurs énergies fossiles au profit de solutions renouvelables. En 2050, sauf exception, il n’y aura plus aucun bâtiment chauffé au mazout, au gaz ou à l’électricité directe.

Genève a fait le choix de s’engager résolument dans la transition énergétique. Le Conseil d’Etat a renforcé les objectifs climatiques : réduire de 60% les émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030 par rapport à leur niveau de 1990 (contre 40% initialement), et viser la neutralité carbone au plus tard en 2050.

Dans le canton de Vaud, la Conception cantonale de l’énergie (CoCEn), prend en compte les objectifs de la stratégie énergétique 2050 en soutenant la diminution de la consommation d’énergie fossile, pour réduire les émissions de gaz à effet de serre (CO2), et limiter la consommation d’électricité en augmentant l’efficacité énergétique. En 2020, un nouvel article a été ajouté à la loi cantonale « LVLEne », précisant qu’il est nécessaire de recourir aux énergies renouvelables dans les nouveaux bâtiments.

Dans le canton de Neuchâtel, une nouvelle loi cantonale sur l’énergie a été facilement acceptée par le Grand Conseil et entrée en vigueur le 1er mai 2021. Elle a comme objectif prioritaire la diminution des émissions carbone produites par les chaufferies fonctionnant aux énergies fossiles des immeubles de faible valeur énergétique.

Dans le canton de Fribourg, le Service de l’énergie (SdE) a pour mission de concrétiser la politique énergétique du canton dont l’une de ces priorités est de réduire sensiblement la consommation d’énergie. Il encourage notamment l’utilisation économe et rationnelle de l’énergie, le recours aux énergies renouvelables et favorise l’emploi des énergies indigènes. Pour ce faire, il applique la stratégie énergétique cantonale visant à atteindre la société à 4000 Watts à l’horizon 2030.

Il est donc important aujourd’hui, pour les propriétaires d’immeubles de faible valeur énergétique, de mettre en place un plan d’action permettant d’améliorer la valeur énergétique de leur bien.

Profiter de subventions lors de rénovations

Les dépenses consacrées à la rénovation des bâtiments sont déductibles de l’impôt sur le revenu, dans la mesure où elles ne créent pas une plus-value. Les dispositions en la matière étant gérées par les législations cantonales, elles varient en fonction des cantons et laissent une certaine marge de manœuvre aux autorités fiscales.

Plusieurs programmes de subventions encouragent la mise en œuvre de solutions efficientes en matière d’énergie. Le Programme Bâtiments est l’un des principaux outils à disposition des propriétaires et des institutions afin de les soutenir financièrement lors de travaux d’assainissement.

Le Programme Bâtiments aide les propriétaires qui souhaitent diminuer la consommation d’énergie ou les émissions de CO2 de leur bien immobilier.

Il subventionne les actions liées :

• À l’établissement d’un diagnostic technique du bâtiment (CECB+,…)
• À l’enveloppe thermique du bâtiment (isolation des façades, de la toiture,…) ;
• Aux installations techniques du bâtiment (remplacement des systèmes de chauffage à énergies fossiles, mise en place de système de ventilation efficient, installation de panneaux solaires,…) ;
• Aux rénovations globales permettant d’améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment (gains de plusieurs classes) ou aux certifications (type HPE, THPE,… )
• Aux raccordements ou à l’extension de réseaux thermiques (raccordement à un réseau de chauffage à distance,…)

Actuellement, Le Programme Bâtiments Fribourg applique un plan de relance spécial COVID 19 augmentant de 50% le potentiel de subvention. Ce plan est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022 ou épuisement des fonds.

Selon le type de rénovation, les cantons et même certaines communes offrent des subventions également, en sus des subventions fédérales. Il est important d’avoir leur accord  avant le début des travaux.

Aussi, certaines banques accordent des crédits hypothécaires à taux préférentiel pour les bâtiments rénovés, selon un standard de construction exemplaire (p. ex. certificat Minergie ou CECB de classe A). Les banques offrent des hypothèques plus avantageuses car elles considèrent que les investissements dans ce type de bâtiments sont plus sécurisés du fait de leur plus grande  performance sur le plan énergétique qui se répercute positivement sur l’évolution de leur valeur immobilière.

Naef Immobilier s’engage et anticipe ce changement énergétique

Il n’est plus possible aujourd’hui de gérer correctement un parc immobilier sans connaitre parfaitement les caractéristiques de ce dernier permettant d’anticiper, de prioriser et de prendre les bonnes mesures aux bons moments.

Les choix permettant de déterminer le juste équilibre requièrent une connaissance approfondie du marché et de la technique du bâtiment. L’analyse doit être faite au cas par cas et prendre en compte un ensemble de paramètres comprenant : la situation financière de l’immeuble, la loi sur l’énergie, les règles d’urbanisme, le droit du bail, les conditions d’accès aux subventions,  le rendement de l’immeuble et les déductions fiscales. Au vu du marché immobilier, il apparait que les investissements consentis dans l’assainissement d’immeubles anciens sont intéressants pour autant qu’ils soient adaptés aux situations spécifiques de chaque immeuble. L’exercice est complexe, il requiert une bonne connaissance de l’ensemble des paramètres et des outils de suivi performants.

Afin d’anticiper ce changement, nous avons mis en place chez Naef Immobilier une politique de formation à la transition énergétique pour nos collaborateurs, adaptée aux  spécificités de chaque canton.  A Genève par exemple, nos gérants techniques et responsables de groupe de gérance suivent les formations Immoénergie mises en place en partenariat par l’OCEN-SIG-USPI GE-Hepia-APGCI et CGI Conseils et organisées par ces derniers. Ou encore à Neuchâtel, tous les collaborateurs techniques ont suivi une formation sur l’impact de la nouvelle loi cantonale sur l’énergie leur permettant d’accompagner nos clients vers la transition énergétique et de leur fournir des conseils.

D’autre part, nous accompagnons nos propriétaires vers une gestion durable et transparente de leur parc immobilier grâce à nos rapports techniques, mis à jour et transmis tous les ans. En effet, pour chacun des 3000 immeubles gérés par Naef, nous établissons un rapport technique et un bilan énergétique permettant de planifier et définir un plan d’action visant à optimiser la consommation d’énergie des bâtiments.

Il comprend par exemple les actions visant à réduire la consommation d’énergie dans les communs d’immeubles telles que la mise en place d’un éclairage efficient avec l’installation de détecteur de présence, le remplacement d’anciennes machines à laver dans les buanderies ou encore le remplacement de circulateurs en chaufferie.

Par ailleurs et grâce aux économies réalisées en 2020, Naef Immobilier Genève SA a été lauréat du « Trophée de la Transition énergétique des SIG en 2020 dans la catégorie Régies ».

Vous avez des questions ? Contactez nos spécialistes qui vous répondront avec plaisir.