Est-ce que le locataire a obligatoirement  besoin d’avoir l’accord de sa gérance pour effectuer des travaux dans son logement ?

Interview de Monsieur Alessandro Razzano, responsable portefeuille du département gérance chez Naef Immobilier Lausanne SA.

Il convient de différencier les différents  types de travaux : certains doivent être réalisés par le locataire, d’autres sont à la charge du propriétaire et enfin, et il y a ceux liés à une rénovation ou une modification du bien loué. 

Les travaux dits « menus travaux » ne nécessitent pas de demande, étant donné qu’il s’agit d’un entretien usuel du bien loué pouvant être effectué sans avoir de connaissance spécifique dans la technique du bâtiment. Ces travaux font partie des devoirs du locataire qui doit les effectuer à ses propres frais, tels que le fait de déboucher les canalisations, de remplacer des fusibles, ou encore de remplacer une prise endommagée.

Les travaux d’entretien comme les réparations visant à enlever un défaut seront à la charge du propriétaire du logement, le locataire aura cependant l’obligation de les accepter.  Cela peut par exemple être un dégât d’eau de l’appartement du dessus, ou bien une apparition de moisissure au plafond.

Les travaux effectués pour pallier à un dégât occasionné par le locataire seront à sa charge, sous déduction d’un amortissement, quand bien même ce dernier ne peut les effectuer lui-même.  Ainsi, si le locataire casse un lavabo, il devra faire appel à sa régie qui mandatera un professionnel. Les travaux seront à la charge du locataire sous déduction d’un amortissement.

Concernant les travaux de rénovation ou de modification du bien loué, qui apporteront une amélioration au bien immobilier par rapport à l’état initial convenu lors de la signature du bail ou qui procureront un confort supplémentaire, il sera obligatoire d’obtenir au préalable une autorisation écrite du bailleur, représenté par la régie. Cette demande devra contenir la liste précise des travaux avec l’engagement de remettre le logement en l’état lors de la sortie ou, cas échéant, une proposition pour une indemnisation financière si les travaux devaient présenter une éventuelle plus-value.

De son côté, le bailleur pourra refuser les travaux sans devoir justifier son refus, les accepter ou encore les conditionner à des obligations, telles que l’établissement d’une garantie bancaire, afin de se protéger d’une éventuelle hypothèque légale des artisans en cas de non-paiement des factures des sociétés qui auraient œuvré.

• Quels sont précisément les travaux que le locataire peut entreprendre librement ?

Pour son confort, le locataire peut réaliser des petits percements dans les murs sans l’accord de la gérance pour y accrocher un tableau par exemple. A sa sortie, il veillera à reboucher les trous et de pour que la remise en état du mur ne lui soit pas reproché. 

D’autre part, le locataire peut procéder à des menus travaux, sans aucun accord préalable, comme par exemple la pose d’une tringle à rideau ou bien d’une penderie fixée au mur.

En cas de doute, je recommande aux locataires de favoriser le dialogue avec leur gérance afin qu’ils soient orientés au mieux et qu’ils évitent ainsi de mauvaises surprises.

• Quels sont les risques si le locataire décide d’entreprendre les travaux sans l’accord de la gérance ?

En fonction de l’ampleur des travaux réalisés, le locataire s’exposera à plusieurs risques, la conséquence extrême étant la résiliation du contrat de bail. Dans la pratique, nous sommes confrontés plus généralement à deux autres risques qui auront un impact financier.

Premièrement, le locataire a l’obligation d’obtenir l’accord écrit du bailleur avant d’accomplir des travaux. Cette condition permettra notamment, lors des pourparlers, de trouver un terrain d’entente quant aux aspects financiers en cas de départ du locataire. S’il ne devait pas procéder ainsi, le locataire ne pourra pas solliciter une compensation financière lors de son départ même si les travaux effectués représentent une vraie plus-value et que le bailleur accepte de les reprendre.

Deuxièmement, lors de la remise du bien loué, le bailleur est dans son droit de demander que le logement soit rendu dans l’état initial. En cas de non-respect de cette condition lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur dressera une convention en appliquant au locataire des frais pour la remise en état des lieux et ce, dans les limites de la bonne foi. Ainsi, le locataire qui aura remplacé une vieille cuisinière par un modèle relativement identique et récent ne sera pas contraint de reposer l’ancienne.